プロパティ・マネジメント（PM）の実像｜金沢市の不動産（売買・賃貸・管理・仲介・コンサル等）なら田中不動産マネジメント

これまでの不動産投資は、日本経済の高度成長にともない「ただ所有しているだけで誰もが利益が上がる時代」を永く続けてきました。そのため、収益の最大化や資産の有効活用に特に気を使わなくとも、いわゆる「建てれば入居者が入る」「不動産の値上がり益のみで十分な投資効果を得られる」状況が続いていたのです。 そのため、これまでの不動産業者や建設会社が行ってきた不動産管理業務とは、煩わしい日常業務（入居者募集、家賃集金、クレーム対応、退去時立会等）を、オーナー様に変わって請け負うことのみを目的としてきました。

　その一方で、賃貸アパート・マンションやテナントビルなどの収益不動産は、スクラップ＆ビルドによって次から次へと新築され、生存競争は激化の一途を辿っています。この時代を戦い抜くには、保有する収益不動産の差別化を図りながら競争力をつけ、収益性を高めるための戦略・戦術が必要不可欠となります。 プロパティマネジメント実務では「改善提案ができる事」のひとことに尽きるのではないでしょうか？ここで実際の提案と見てみましょう。

オーナー様より保有されているアパートの空室が増えて入居者がなかなか決まらない！お困りとのご相談を受けました。

従来型の管理会社
　⇒　家賃を５，０００円下げましょう！

プロパティマネジメント（ＰＭ）会社
　⇒　家賃を５，０００円下げるのと、リフォーム（バリューＵＰ）してお部屋の価値を上げ、そのための借入れをし、その借入れを月々５，０００円返済するのは同じキャッシュフロー（ＣＦ）です(※)。

　※月々５，０００円を借入返済にあてると、いくら借りられる？
　（条件）月々返済５，０００円　金利３．０％　期間１０年
　⇒　約５２０，０００円借りられる！

　仮に１０世帯で５０００円下げると、年間で６０万円の減収です。この６０万円で１０年のローンを組むと、約５２０万円が借りられます。一部屋当たり５０万円のリフォームをすれば、現状の家賃もしくは家賃を上げた上で入居者を集める事もできます。 現にこの考え方で成功しているオーナーがたくさんいます。 キャッシュフローが同じならお部屋の価値を上げたほうが、入居者にとってプラスですし、ひいてはオーナーにもプラスになります。」５０万円あれば、今現在のお客様のニーズにあった設備の設置など様々なことが可能です。

　この様な提案はプロパティマネジメントだから出来るのです！

　オーナーからマネジメントのフィーをいただいている以上、「オーナーの収益を最大限に高める業務」をしなくてはなりません。少しでも高い家賃で決めるように、また、空室や解約を減らすために、どうすればいいか、 また日常の運営コストを下げるための努力等、それらを年次でまた数年の単位で把握して管理していかなければなりません。

　仲介の立場でいうと、ちょっと築年数が経ってきて決めにくくなったら、オーナーに「家賃を下げましょう」と言いたくなるかもしれません。 単に早く決めるだけなら、それが一番即効性があるでしょう。

　しかし、それではオーナーの手取り収入を下げるだけです。早く決められて、とにかく仲介手数料は稼げたのでそれでいいのでしょうか？

　それでは、オーナーの収益より自分の売上げを優先していることにならないでしょうか？「物件が古くなってきているのだから仕方がないでしょう」と思った方は、単なる「仲介」の方です。

　「マネジメント」の発想の方は、「物件の力」そのものにおいて、いかに他の物件との競争力において見劣りしないものにするか、または、募集の戦略として新たなことはできないか、または、運営上で何か差別化することはできないか、等々を考えます。

　「空室対策」にはいろいろな方法があるはずです。

「物件の力」をつけるためには、再投資をすべきと考えるかもしれません。再投資額に見合う家賃を回収できれば、最終的な手取り賃料が下がることがないわけです。そのためには、ローンを組むことも必要かもしれません。ファイナンスの知識も必要です。その再投資が、収益とローンの返済との関係において、どういう意味を持っているか、すなわち「投資分析」もできなければなりません。 一度下げた家賃は、二度と引き上げることはできませんし、家賃が安くなれば、滞納などの問題を抱えた不良入居者が集まる危険が増します。不良入居者が増えれば、良い入居者はどんどん出て言ってしまいます。悪循環の始まりです。

けれども、物件をより良くすれば、収入も増え、良い入居者が集まる、という好循環が始まるのです。 再投資することによって、オーナーの収益が現状より上がるというストーリーが描けることが大事です。投資額の大小はありますが、額が違うだけで、本質的には、それぞれが「プロパティマネジメント」という業務であるのです。

当社（田中不動産マネジメント）が提供するプロパティマネジメント業務は、アメリカＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）が発行する国際ライセンスであるＣＰＭR（米国不動産経営管理士） 資格に基づいて行われており、協会が定める倫理規定のもとに運営されています。